Anm: Dieser Artikel wurde im IHK Magazin 04/2021 veröffentlicht.

 

Zum Thema Pandemie und ihren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wurde schon viel geschrieben.

Meist beziehen sich die vorliegenden Analysen auf die großen Märkte mit ausreichend verfügbarem Datenmaterial.

Dieser Beitrag soll eine Übersicht über „lokale Alltagserfahrungen“ mit Bezug Gewerbeimmobilien im „Speckgürtel“ der Region geben.

Der Gewerbeimmobilienmarkt stellt sich deutlich differenzierter dar, als der üblicherweise betrachtete Markt für Wohnimmobilien.

 

Der Fokus liegt auf der Region Nordost, schwerpunktmäßig der südliche Rems-Murr-Kreis, sowie den angrenzenden Landkreisen Esslingen. Ludwigsburg, sowie die nördlichen Vororte der Landeshauptstadt.

 

 

Wir unterscheiden im Tagesgeschäft 9 verschiedene Immobiliensegmente, unabhängig von Vermietung bzw. Verkauf:

 

Einzelhandel, Büro, Industrie und Logistik, diese machen ca. 60% der Umsätze aus.

 

Gemischt genutzte Objekte mit multi tenant Struktur mit Schwerpunkt gewerblicher Nutzung (ca. 30 % der Umsätze)

 

Hinzu kommen Spezial- oder Sonderimmobilien als da sind:

 

Hotels, Pflegeeinrichtungen und Sozialimmobilen – diese machen etwa 5% aus

 

sowie den Grundstücksmarkt für unbebaute Grundstücke. Ebenfalls etwa 5%

 

Auf den Bereich Verkauf/Investment entfallen dabei etwa 2/3, auf Vermietung 1/3 der generierten Umsätze, wobei die Anzahl der Transaktionen sich im Verhältnis eher umgekehrt darstellt.

 

Jedes dieser Teilsegmente ist anders betroffen und differenziert zu betrachten, was im Folgenden dargestellt wird:

 

Darstellung der Auswirkungen auf die genannten Teilsegmente:

 

1. Einzelhandel:

In der öffentlichen Wahrnehmung „das Sorgenkind“ – und tatsächlich abseits der großen Toplagen beobachten wir zunehmende Leerstände. Kleine Flächen werden zwar nachgefragt, jedoch lassen sich die bisherigen Mietkonditionen meist nicht mehr realisieren. Die Zeiten in denen eine Fläche ohne Aufwand längerfristig zu € 30/m² an ein lokales Textilunternehmen vermietet wurde, sind vorbei. Die Umsätze geben es nicht mehr her. Heute vermietet man für die Hälfte an Gastronomen, muss im Vorfeld viel Aufwand mit Genehmigung, erforderlicher technischer Ausstattung, behindertengerechten WC´s (ggfs. noch mit Aufzug) betreiben und hat nachher das Risiko, dass das Konzept nicht funktioniert.

Als zukünftige Alternativen hierzu bieten sich die Nutzung als Showrooms, Bastelläden, sowie kleine Handwerksbetriebe diverser Art an.  Jedoch bringen auch diese nicht die benötigten Frequenzen. Die gewohnten Mieterlöse werden häufig nicht mehr realisiert.

Dieser Umstand wirkt sich folglich auch auf die aufgerufenen Kaufpreise aus.

Tendenz: deutlich sinkende Mieten bei steigendem Vermarktungsaufwand.

Verkauf/Investment: Renditen stabil, aber Preise aufgrund fallender Mieten rückläufig.

 

2. Büros:

Ebenfalls von der Pandemie betroffen. Größere Unternehmen fallen als Nachfrager seit Monaten aus. Bedarf aufgrund zunehmender Home-Office Nutzer rückläufig.  Anmietungsentscheidungen werden aufgrund der bestehenden Unsicherheit verschoben. Nachfrage besteht bei kleineren Flächen bis 500 m². Wir beobachten dabei im Trend einen Mietpreisrückgang bei älteren Flächen bis zu 20%, sowie zunehmenden Einsatz von incentives wie mietfreie Zeit, Übernahme von Einrichtungskosten usw.

Tendenz: Rückläufige Mieten, bei Büros mit älterer Ausstattung. Wir erwarten nach Abklingen der Pandemie in den nächsten Monaten das Eintreten von Nachholeffekten.

Verkauf/Investment: Kaufpreisfaktoren stabil, jedoch weniger Transaktionen.

 

3. Industrie (Lager-/Produktionshallen):

Differenziere zwischen neuwertigen und älteren Flächen.

 

Neuwertige Flächen sind gefragt, jedoch nicht mehr zu jedem Preis.

 

Bei älteren Flächen beobachten wir ein zunehmendes Angebot und auch erste Leerstände, was so in den letzten Jahren nicht vorkam. Rückgang der Mietpreise um 10-15% bei Objekten einfacher Ausstattung, Lage und technischem Zustand.

 

Tendenz: Vermietung- moderne/attraktive Flächen gehen, bei stabilen Preisen. Preisrückgänge und Überangebot bei einfachen/älteren Flächen.

 

Verkauf/Investment: moderne Flächen stabil, als Anlage zunehmend gefragt, ältere Flächen rückläufig, da häufig der Aufwand für die Realisierung alternativer Nutzungen eingepreist wird, was wiederum von der Verkäuferseite nicht im vollem Umfang akzeptiert wird.

 

4. Logistik:

Unbeeindruckt vom Trend sind Logistikflächen gefragt: Hier setzt in den vergangenen Monaten ein Umdenken ein: Logistik wird zunehmend als systemrelevante Notwendigkeit akzeptiert. Aufgrund des strukturell geringen Angebotes besteht weiterhinein Nachfrageüberhang.

Tendenz: Vermietung – die Mietpreise sind stabil mit eher steigender Tendenz.

Verkauf/Investment: Kaufpreise stabiler Trend.

Transaktionen erfolgen häufig bereits in der Projektierungsphase.

 

5. Immobilien mit gemischter Nutzung:

Vermietung je nach Nutzerart im gewerblichen Bereich wie bereits dargestellt aufwändig. Vermarktung der Objekte weiterhin stabil.

Tendenz:

Verkauf/Investment: Aufgrund des geringen Angebotes und der vorhandenen Kaufinteressenten sind unabhängig von der Pandemie weiter steigende Preise vor allem an guten Standorten mit attraktiver Mieterstruktur zu erwarten.

 

6. Hotels:

Durch das Beherbergungsverbot wurden viele Hotelbetreiber an den Abgrund gebracht. Neue digitale Kommunikationskonzepte reduzieren die Reisekostenbudgets auch nach der Pandemie, so dass langfristig der Bedarf an klassischen Übernachtungsangeboten rückläufig ist.

Folglich ist die Realisierung alternativer Nutzungskonzepte wie Boardinghouse, Mikroappartements, Wohnen auf Zeit oder auch Pflege bzw. Seniorenresidenzen von besonderer Notwendigkeit. Bisher überschaubare Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt. Mittelfristig bleibt interessant welche bereits initiierten Projekte tatsächlich realisiert werden und inwieweit die Umsetzung genannter Alternativen erfolgt.

Tendenz: Rückläufig, die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.

 

7. Pflege-/Sozialimmobilien:

gefragte Assetklasse, aufgrund meist langfristiger Mietverträge mit Betreibern guter Bonität. Direkte Auswirkungen auf das Geschäftsmodell sind nicht zu beobachten. Nachfrage sowohl von Betreiber- als auch Investorenseite vorhanden.

Hauptthema ist die Suche nach geeigneten Standorten.

Tendenz: Stabil

 

8. Kitas/Sozialimmobilien:

Mieter zumeist öffentlich-rechtlicher Hintergrund, langfristige Mietverträge, Bedarf bei weitem nicht gedeckt. Es fehlen geeignete Flächen im Ballungsraum, die die gegebenen Nutzervorgaben erfüllen.

Tendenz: Stabil bis steigend.

 

9. Gewerblicher Grundstückmarkt:

Einem viel zu geringen Angebot geeigneter Gewerbeflächen, steht trotz Pandemie mehr Bedarf entgegen. Dies führt teilweise zu deutlich über den offiziellen Bodenrichtwerten liegenden Abschlüssen, insbesondere an attraktiven Standorten.

Tendenz: Aufgrund des geringen Angebotes sind weiter steigende Preise zu erwarten.

 

Fazit – Aussichten für die nächsten Monate:

 

Das Geschäft läuft weiter, in Teilbereichen mit „angezogener Handbremse“.

 

Technische Entwicklungstrends – z.B. Zunahme digitaler Besichtigungen, Unterstützung von due diligence Prozessen, beschleunigen das Tagesgeschäft.

 

Wir gehen davon aus, dass sich die Pandemie in den kommenden Monaten beruhigt, die Auswirkungen sich über mehrere Jahre hinziehen.

 

Vermietungsmarkt:

Das Angebot weniger attraktiven Flächen mit „vorpandemischen“ Preisen wird in den nächsten Monaten zunehmen.

Umso wichtiger für die Vermarktung ist eine professionelle Aufbereitung und das Festlegen einer passenden Vermarktungsstrategie im Vorfeld.

 

Verkaufs/Investmentmarkt:

Attraktive Objekte sind auch zukünftig gesucht. Das Angebot zu gering. Wir erwarten in den kommenden Monaten im Industriebereich und im Einzelhandel eine Zunahme des Angebotes. Umso mehr bedarf es bei geplantem Verkauf einer objektiven Bestandsaufnahme und im Anschluss einer professionellen Aufbereitung und Vermarktungsstrategie um ein optimales Verkaufsergebnis zu erzielen.

 

Bei attraktiven Investments bleibt die Nachfrage hoch, nicht zuletzt bedingt durch das günstige Finanzierungsumfeld und fehlender Alternativen am Anlagemarkt. Attraktiv bedeutet: Passender Standort, Gebäude technisch in gutem Zustand, gute Mieterbonität, realistischer Preis.

=> Hierfür bietet die Region mit ihrer gesunden, vielfältigen Struktur beste Voraussetzungen!

 

Das Wichtigste für das Gewerbeimmobiliengeschäft bleibt der direkte persönliche Kontakt zu unseren Geschäftspartnern. Es ist uns ein Anliegen diesen weiterhin so gut wie möglich zu realisieren.

 

Bleiben Sie gesund !

Dirk Denk ist Inhaber der

Unternehmensberatung dd-immoconsulting

sowie Partner in der

Gewerbeimmobilien Mergenthaler GmbH